为深入贯彻落实《国务院关于推进服务业扩能提质的意见》《湖北省加快建设多元化养老服务体系实施方案》要求，积极应对人口老龄化国家战略，黄石市下陆区立足区域养老服务实际，打破传统养老"政府大包大揽"与“孤岛式隔离”模式，依托全区首个新型康养综合体，盘活原黄石市纺织机械厂400平方米闲置国有门面，打造零财政重投入、纯市场化全自营的银发市集一条街（又称“胜利巷适老一条街”）。
项目坚持“政府搭台、企业唱戏、多代参与、老人受益”原则，以“无边界社会融入”为核心理念，构建“事业托底、产业赋能、全龄共融”的良性循环，为全国探索低成本、可持续、饱含人文温度的市场化养老服务供给路径提供了可复制经验。现将项目相关情况专报如下：
一、项目创建背景与推进情况
下陆区作为传统老工业基地，现有人口21.52万，60岁及以上老年人3.83万，占比17.82%；其中新下陆街道退休职工集中，60岁以上人口占比高达32.89%。传统养老项目普遍面临三大结构性难题：“政府投不起、社会不愿投、老人用不起”，且往往局限于单一的生理照护，忽视了老年人“怕孤独、渴望社会连接”的深层次精神需求。
2023年，下陆区统筹盘活原黄石市纺织机械厂办公厂房、礼堂、门面等闲置国有房产，转型打造新型康养综合体。为破解项目可持续运营与长者社会融入难题，同步将配套的400平方米国有闲置门面统一规划为银发市集一条街。通过引入社会企业理念，以市场化自我造血反哺公益养老，推动养老服务从单一的“基本生存保障”向全方位的“社会价值重塑与品质生活提升”转变。
项目推进分三个阶段有序实施：
1.筹备谋划阶段（2023年9月-12月）：成立项目专班，明确"轻资产改造、全自营管理、社会化共创"原则。全面摸排周边近万名老年人的消费需求，制定涵盖“适老刚需”与“社交场景”的复合业态规划。
2.建设改造阶段（2024年1月-5月）：坚持"不新增政府债务"，由运营方自筹资金28万元，完成适老化无障碍改造，同步纳入综合体整体消防审验。
3.运营提升阶段（2024年9月至今）：坚决摒弃“二房东”分租模式，全面推行“全矩阵自营”。运营方按约定向国资缴纳租金，自主打造并运营涵盖医疗、餐饮、零售、文化等多领域的适老业态，目前已实现对6个铺面的100%自主控盘，累计接待市民超1.8万人次。
二、核心运营举措：从“适老服务”到“全龄融合”生态构建
项目摒弃传统养老项目“圈养式”的封闭逻辑，以“满足长者多层次社会交往与消费需求”为核心，构建“综合体+市集+社区”的开放式运营模式。
（一）构建"三位一体"融合发展格局
1.与本体机构深度融合：市集与毗邻的康养中心实现物理空间与服务资源的无缝衔接。综合体为市集提供稳定客流，市集则作为长者的“生活后花园”，提供丰富的烟火气与社交场景。
2.与社区全龄人群深度融合：市集不仅服务长者，更向全年龄段社区居民开放。依托市集自营的“为老服务零工驿站”，不仅整合家政、维修资源提供“外卖式”上门服务，更承载“服务、就业、实践”功能。鼓励初老群体（低龄健康老人）和社区灵活就业人员在此实现人力资源的二次开发，推广“零工+”互助养老模式。
3.与医养康养深度融合：联动内设卫生服务中心与市集内的自营药店、中医理疗馆，提供从健康筛查、药品零售到康复指导的一站式健康闭环服务。
（二）打造“无边界”自营适老与全龄融合场景（业态创新）
运营方充分发挥跨界经营能力，聚焦长者社会融入的核心痛点，自主投资建设并运营多元业态，打造真正的社区“第三空间”：
1.跨代社交与情绪价值类：
（1）大众老茶馆与老式邮局：由运营方自主复刻怀旧场景，不仅为长者提供家属陪伴、老友叙旧的熟悉环境（发挥怀旧疗法的积极作用），更以平价策略吸引年轻群体打卡体验，打破代际隔阂。
（2）认知友好咖啡面包店：作为自营特色亮点，以“慢半拍”等包容性理念运营，为轻度认知障碍长者提供友善的消费甚至轻度工作体验空间，向社会普及认知症友好理念。
2.精准适老与健康保障类：自营专业的适老化产品门店与药店，集中展示销售助行器具、日常护理等刚需物资；直营幸福食堂，日均解决500余人次就餐问题。
3.文化共创与志愿参与类：打造老年文创区，并作为平台常态化引入高校社团、专业社工机构等社会组织，开展非遗体验、智能手机培训等活动。2025年重阳节举办的“第二届银发生活市集”，达成适老产品订单数百笔，更成为跨代际互动的全城盛事。
（三）建立社会企业导向的标准化自营机制
1.“去中介化”的扁平管理：坚守服务初心，杜绝层层转包。所有店长及店员均由运营方统一培训、统一管理，建立高于行业平均水平的“银发服务标准”与质量管控体系。
2.强调“多方共治”监管：建立由居委会、老年人代表、运营方组成的共治委员会，开展满意度月度测评，根据长者反馈动态优化自营商品供应链和服务细节。
三、多元盈利与“国资赋能”的可持续机制
项目打破依赖政府补贴的固有路径，跑通了“国资让利赋能+企业矩阵自营”的商业闭环，实现自我造血与长效发展。
（一）轻资产投入与“低租赋能”模型
1.国资低租赋能，奠定惠民底座：项目通过盘活国有闲置资产，政府平台公司以“培育型低额租金”将门面租赁给运营方。这一关键举措免去了企业在纯商业地产中面临的暴利榨取压力，使得运营方能够从容开设“微利型”的认知友好咖啡店、平价老茶馆等高度具备社会价值的业态。
2.企业集约化降本：通过共享康养中心的安保、保洁、维修、供应链等后勤资源，运营方实现了市集多业态的集约化管理，极致压缩了单店的边际运营成本。
（二）“全矩阵自营”增强造血能力
依托低租金环境，运营方通过垂直自营实现多元创收：
1.主营业务收入：通过运营幸福食堂、药店、适老化产品门店、咖啡面包店及为老服务零工驿站等自营矩阵，赚取合理的服务与零售利润，运营至今实现综合营收28万元。
2.增值服务收入：通过承办市集展销活动、品牌合作、开展养老技能培训等实现其他收入96万元。
3.主业协同增效：充满活力的市集极大提升了康养中心的品牌溢价与吸引力，带动康养中心床位入住率提升10个百分点，实现了“市集聚人气、中心增效益”的深度闭环。
（三）反哺公益彰显社会责任
运营方在自营获利的同时坚守公益底色，将市集3%的利润直接用于补贴康养中心福利床位，已累计补贴特困供养对象9人。同时对困难老年人发放消费补贴近万元，提供低价或免费上门服务，构建了“市场化收益反哺公益养老”的完美闭环。
四、典型社会价值与可推广核心思路
（一）典型社会价值
1.终结“二房东”乱象，重塑服务本源：通过100%全矩阵自营，彻底解决了传统适老商业街区“招商难、稳商难、服务不可控”的痼疾，确保了惠民政策真正落在长者身上。
2.践行“积极老龄化”，打破代际孤岛：咖啡店与老茶馆并存，青年志愿者与白发长者互动，为现代城市社区的“熟人社会”重建提供了实体平台。
3.验证“社会企业模式”：国资低租赋能与企业微利自营相结合，证明了在不依赖财政兜底的前提下，适老产业同样能实现微利可持续。
（二）可推广核心思路
1.存量盘活，国资赋能，以低租让利打牢运营根基
坚持轻资产启动原则，充分盘活闲置商业街区、社区临街商铺、老旧便民市场等存量闲置资产，避免大规模基建投入和新增政府债务，从源头上降低项目启动门槛。打破原有零散租赁、低效利用的格局，对银发市集一条街整体场地进行统一规划、改造、管理。由国资平台推行较低基础租金+阶梯式弹性租金模式，针对老年用品商户、养老服务商户、本土手工匠人、老年创业群体等实行租金减免、租期延长、免租期加码等政策，大幅降低商户入驻门槛、杜绝高租金挤压经营利润、抬高商品售价的问题。政府负责完善基础配套、简化审批流程，实现轻资产拎包运营，吸引优质银发业态长期入驻，达成国有资产保值增值与养老便民服务双向共赢。该模式特别适合老工业基地、老旧小区集中且闲置国有资产较多的地区推广。
2.去中介化，矩阵自营，以垂直控盘优化供需对接
摒弃传统"二房东"分租模式，由运营主体搭建全流程自营矩阵，实现从运营、管理、服务到营销的垂直化、一体化控盘。建立统一“银发服务标准”，系统培训从业人员，确保服务质量可控。一方面直连生产厂家与服务机构，去掉中间流通环节，降低商品和服务溢价空间，让老年群体能够买到物美价廉的日用品、保健品、康复辅具、农副产品，享受到平价的家政、理疗、健康咨询等服务；另一方面搭建线上线下一体化自营运营体系，实现商户与老年消费者供需精准对接，线下设立市集运营服务中心，专人负责商户管理，线上搭建银发市集专属小程序、社群矩阵，自主发布商户信息、商品上新、优惠活动等，彻底解决传统适老商业“招商难、稳商难、服务参差不齐”的痼疾。
3.全龄共融，打破孤岛，以社会参与激发街区活力
突破“银发市集仅服务老年人”的传统单一定位，打造全龄友好、代际共融的复合型街区，破解老年群体社交孤岛、情感孤独的问题。在业态布局上兼顾老年刚需与全龄需求，除银发用品、养老服务外，引入亲子手工、青年文创等多元业态，实现老少业态互补；在活动策划上，定期举办代际互动主题活动，吸引老年人、年轻人、儿童共同参与，搭建代际沟通桥梁。同时，联动社区、高校、志愿者协会、社会组织、辖区企业等多方社会力量，组建老年志愿服务队、青年助老服务队，开展免费义诊、爱心理发、智能设备教学、陪伴聊天等公益服务，鼓励全社会参与到银发市集的建设、运营与服务中，让市集成为邻里社交、情感联结、文化传承的公共空间。
4.社企运作，反哺公益，以商业向善践行养老初心
坚持社会企业导向，以商业向善践行养老初心，充分平衡商业可持续性与公益属性，构建“国资赋能+企业自营+公益反哺”模式，实现“以商养公、以公促商”的良性循环。在商业运营层面，遵循市场规律，优化业态组合、开展精准营销，保障市集正常运营、商户稳定盈利，实现自我造血、可持续发展；在公益反哺层面，设立专项公益基金，从市集经营经营利润、商户爱心捐赠中提取固定比例资金，专项用于老年公益事业，让市集的商业收益有固定收益回馈老年群体、回馈社会，彰显养老服务社会责任。在市场化运营中坚守公益底线，兼顾经济效益与社会效益，走出一条不依赖财政兜底、微利可持续的适老产业发展道路。
五、下一步工作思路
黄石市将进一步深化该模式，打造全省银发经济与社区治理融合的标杆：
一是广泛链接资源，构建全龄参与的开放型社区。 依托自营场地，出台空间共享机制，定向招募更多元化的社会组织（如青年文创团队、专业社工机构、高校志愿服务队等）免费或低成本使用场地开展公益活动，彻底激活银发经济的社会属性。
二是深化“认知友好”等专业化场景建设。 以自营咖啡面包店为基础，联合医疗机构与科研院所，将市集打造成老年认知障碍干预、康复辅具测试的实景开放实验室。
三是总结推广“下陆自营模式”。将"国资赋能、矩阵自营、微利可持续"的运营标准形成地方规范，向全省复制推广。
六、相关工作建议
恳请省厅给予以下支持指导：
1.出台省级银发经济与“社会企业”发展专项扶持政策，对承诺全自营且微利惠民的市场化运营主体，在国资租赁、税费减免及融资贴息上给予制度性保障。
2.鼓励并专项补贴社会组织（尤其是青年公益组织）通过“空间共享、活动联办”等形式参与适老化自营街区建设，推动跨代际社会共创。
3.将下陆区银发市集一条街（全矩阵自营模式）列为省级“积极老龄化与全龄融合”示范项目，在政策、资源上给予重点倾斜。
联系人：刘毅，联系方式：13971776391。
